Scadenze dei contratti di affitto: come tenerle sotto controllo (e cosa succede se te ne dimentichi)

Fine contratto, preavviso di disdetta, adeguamento del canone, proroghe da registrare: le scadenze che un proprietario deve seguire e un metodo per non perderle.

Un contratto di affitto non ha una scadenza: ne ha almeno cinque. E quasi tutte hanno una conseguenza se passano inosservate. Questa guida elenca quelle da seguire e propone un sistema che funziona anche con dieci camere.

Le scadenze che contano

• Fine del contratto: la data dopo la quale, a seconda del tipo, il contratto si rinnova, si proroga o cessa.
• Preavviso di disdetta: la finestra, prima della fine, entro cui va inviata la comunicazione (di norma con raccomandata o PEC). Persa la finestra, il contratto può rinnovarsi per un altro periodo.
• Registrazione di proroghe, cessioni e risoluzioni: ogni variazione del contratto va comunicata all'Agenzia delle Entrate entro un termine, con o senza imposta a seconda del regime.
• Adeguamento del canone: se il contratto lo prevede (e non si è in cedolare secca), l'aggiornamento annuale va richiesto, non è automatico.
• Pagamento del canone e conguagli: la scadenza mensile e i conguagli delle spese sono le scadenze più frequenti e quelle che, accumulate, fanno più danno.

Cosa succede se le perdi

Una disdetta inviata in ritardo può significare un altro anno con un inquilino che volevi cambiare, o un canone fermo. Una proroga non registrata può comportare sanzioni. Un canone non aggiornato per tre anni è un mancato incasso che non si recupera. Nessuna di queste conseguenze fa rumore quando accade: te ne accorgi dopo.

Il sistema: una scadenza è una data più un preavviso

L'errore classico è segnare in agenda la data di fine contratto. È inutile: quel giorno è già tardi. Ogni scadenza va registrata come data + anticipo con cui devi agire. Fine contratto il 30 settembre con preavviso di sei mesi significa un promemoria a metà marzo, non a settembre.

Le tre viste che servono

1. I prossimi 90 giorni: cosa scade e cosa devo fare, in una lista.
2. Per immobile: tutte le scadenze di quell'appartamento, per non sovrapporre lavori e cambi inquilino.
3. Per inquilino: contratto, deposito, ultimo pagamento, documenti in scadenza.

Il promemoria deve arrivare da solo

Un calendario funziona se qualcuno lo guarda. Un sistema che avvisa via email o notifica, al momento giusto e con l'azione da fare, funziona anche quando sei in vacanza. È la differenza tra un archivio e un gestionale.

Come lo fa Locario

Locario registra per ogni contratto le date che contano e l'assistente integrato risponde a domande come «quali contratti scadono entro 90 giorni?», anche filtrando per inquilino o appartamento; ogni bolletta ha la sua scadenza registrata insieme alla quota di ciascun inquilino. Il promemoria che arriva da solo non c'è ancora: oggi la lista si consulta, non ti cerca lei.